好快，2025年已经过去一半。
在下半年正式开启之前，我们还是要照例回顾下2025年上半年，北京楼市真实成交现状。
2025年1月-6月，北京新房共成交18563套，二手房共成交88573套，二者加在一起，北京楼市2025年总成交总套数已经达到：
“不会有人永远买房，但永远会有人买房”这句话的含金量，还在持续上升。
而107136套总成交，已经达到2024年全年212865套总成交的50.33%。
具体来看，2025年上半年北京新房的各项数据同比去年上半年都是上涨状态。
其中：
18563套新房成交，同比上涨23.89%；
238.31万平成交面积，同比上涨23.39%；
6.12万/平成交均价，同比上涨5.11%；
1459.95亿元成交金额，同比上涨29.70%。
二手房方面，上半年8.56万套成交，相较于去年同期的7.49万套，多卖了超1万套，同比增长14.3%。
数据源自北京住建委官网
2025年前6个月，北京的二手房月成交都在1万套以上，连春节假期所在的2月份，也有1.19万套的成交，基本上在1.2万套的荣枯线上。
从平台上二手房源的挂牌均价来看，今年上半年二手房价依然是“稳中下探”的趋势，市场仍处于“以价换量”的状态。
图源安居客官网房价趋势
关于北京上半年新房二手房具体情况，你还有什么想问的、想聊的，欢迎加包哥微信吗，咱们私下聊去。
2025年上半年，北京新房各区整体表现如何？
今年前6个月，北京各大区整体表现都不错，上半年成交套数超过2000套的区域，由去年的1个上升到4个。
而成交量突破1000套的区域，有8个，占一半。
昌平、朝阳、顺义、海淀、丰台、房山、通州、大兴这8个区域半年共计贡献15495套成交，占全北京18563套成交的83.5%。
上半年北京16区新房成交数据
成交扛把子依然是昌平，半年度成交由去年的2068套，增长到2321套，同比增长12.23%。
其次是朝阳，新房成交由去年上半年的1748套，增长至今年上半年的2170套，挤掉顺义的位置升至全北京第2，涨幅高达24.14%。
顺义今年上半年也有2101套的成交，同比增长5.31%，依然没有掉出前三的位置。
海淀今年上半年明星楼盘集中入市，迎来成交量的爆发，半年成交量达到2048套，同比大增421.12%。
而2048套的成交量，几乎是海淀2024年全年1063套成交的两倍，达到2023年全年2404套成交量的85%。
同样成交量大幅增长的区域，还有门头沟，上半年新房成交704套，相较去年同期的223套，增长215.7%。
门头沟今年上半年的表现属于“一个项目拯救一个区”的典型。
还有丰台，以半年1989套成交量顺利提升至全北京第5，同比增长57.11%，增幅成为8个主要成交区域中仅次于海淀的区域。
1989套成交量，已接近丰台去年全年3356套成交量的6成。
2024年北京16区新房成交数据
8个主要成交区域中，通州和大兴成为唯二成交量出现负增长的区域。
其中，通州基本上持平，上半年1643套成交量，同比去年同期有0.67%的小幅下降。
而常年霸榜成交量前3的大兴，这次不仅跌下神坛，上半年成交量只有1474套，同比下降超21%。
而且大兴属于“量价齐跌”的典型区域，2025年上半年的新房成交均价，由5.21万/平下降至4.77万/平，同比下降8.45%。
还有昌平、顺义两个区，虽然成交量没有受什么影响，但今年半年的成交均价相较于去年同期也有8.48%和7.64%的降幅。
城六区的丰台，也成为降价最狠的区域，降幅超5%。
今年上半年，全北京16个区中，只有朝阳、海淀、通州、密云和延庆的成交均价是上涨的。
其中朝阳和海淀因为有10W+豪宅项目的扎堆入市，而且占据成交主力，因此成交均价相较于上半年同期有5.73%和7.82%的显著增长。
如果要包哥在16个区域中，选出表现最好和最差，从数据来看，应该是海淀和大兴。
2025年上半年，各区新房扛把子都是谁？
包哥整理了今年上半年北京17个区，网签金额、网签套数销冠，一共23个项目。
其中海淀区的和樾望雲，从3月份开盘，到6月30日不到4个月的时间，网签630套，网签金额达到87.2亿，成为海淀名副其实的扛把子。
和樾望雲这个成绩在全北京的新房成交榜单中，也是绝对的“双料冠军”。
2025年上半年各区新房销冠
朝阳区北京宸园继续强势表现，上半年网签278套，50.03亿。
关于北京宸园，还有一个消息，就是截至今年6月30日，网签金额正式突破100亿。
北京宸园网签数据（住建委官网截至7月2日）
丰台的建发金茂观宸，3月底开盘，3个月的时间网签204套，19.77亿元，成为丰台新房双料销冠。
观宸这个成绩实属难得，要知道它可是在新房极度内卷的丰台，用3个月时间就达成了。
在石景山，元玺半年网签14.69亿元成为区域金额销冠，中海寰宇天下天镜则以156套摘得区域套数第一。
在通州，招商璀璨公元从年头强势到年中，以223套、13.83亿元的销售战绩，成为区域双料冠，并成功挤进北京总榜前20。
在经开区，北京润府以179套，招商玺以12.19亿，分别成为区域成交套数、成交金额销冠。
还有门头沟，长安华曦府“一个项目拯救一个区”，542套成交成为仅次于海淀和樾望雲的全北京第2,25.39亿元成交金额也顺利挤进全北京金额榜前10。
此外，顺义区的金茂北京国际社区，以267套成交成为顺义成交套数扛把子，并顺利进军全北京套数前10。
还有昌平的龙湖观萃，281套、16.02亿的网签成绩，成为昌平上半年最耀眼的那颗星。
我们也注意到，在今年上半年各区的销冠项目中，很多都没有进入总榜前30。
在金额榜TOP30中，上榜区域只有9个，在套数榜TOP30中，上榜区域一共10个，也就意味着，有的区域整体表现非常好，明星项目多，而有的区域只能成为区域的扛把子，在全北京的表现差点意思。
图源京楼销售排行榜
就比如海淀，不仅有和樾望雲这样的明星项目，和樾玉鸣、颐海澐颂也分别位于金额、套数榜单的前5位。
同时，建发海晏今年6月12号才开盘，进用不到20天，就网签40.58亿，空降全北京半年榜第6。
还有朝阳区，既有北京宸园这样的稳定输出的销冠项目，同时也有5月18日才开盘的中海萬吉玖序不到两个月时间便以41.58亿的网签金额直接进军全北京TOP5。
朝阳还有中建智地璞园和璞园PARK两个项目合体贡献407套成交，成为朝阳乃至北京楼市不可忽视的存在。
而在成交套数榜单中，全北京有20个项目成交套数突破200套。
这20个项目中，昌平除了扛把子龙湖观萃外，越秀星樾、北京国贤府贰期、建发观堂府的网签都突破了200套。
还有房山，璟贤瑞庭、京熙润府、北京城建和知筑、京华国贤府，半年的网签套数分别达到241、237、235、224套，成功跻身全北京新房套数TOP20。
顺义除了金茂北京国际社区能卖之外，住总青年ONE、璞瑅润府的半年网签量也都超过了200套。
昌平、顺义、房山三个区域，就有11个项目成交量突破了200套，占全北京17个区20个项目的大半壁江山。
同比上涨37.3%！2025年上半年北京土拍成交总额再次突破千亿
2025年上半年，北京市土拍市场共供应16幅涉宅用地，成交22幅。供应总建面160.67万m²，同比下跌32.04%；成交总建面234.42m²，同比下跌1.21%；成交总价1005.556亿元，同比上涨37.3%。
从近五年上半年的土地市场数据来看，2021年上半年无疑是市场高点，供应总建面达344.93万㎡、成交总建面达429.16万㎡、成交总金额达1321.341亿元。此后市场进入调整期，直到今年上半年成交总价才重新站上千亿关口。值得注意的是，2025年上半年的供应和成交总建面创下近五年新低，但成交总价却逆势上扬。这主要得益于多个核心稀缺地段地块、大体量地块、高总价地块的有力支撑，特别是海淀区优质稀缺地块、朝阳区百亿级组团地块、通州高溢价地块等的亮眼表现，带动整体成交金额继2021年后再次突破千亿大关，展现出北京土地市场"量缩价涨"的显著特征。
PART.1
冷热分化：高溢价率地块频现、底价成交地块占比加大
2024年“9·30新政”后，为适应市场变化和发展需求，北京持续深化交易机制改革，通过“一地一策”逐步调整供需，开始将商品住房价格更多地交由市场供求关系来决定。于是，越来越多的未设置地价上限和销售指导价的地块出现。到2025年，北京成交的住宅地块已经基本不再限价，优质地块开始回归价高者得的规则。
随着北京取消住宅用地限价政策，今年上半年土地市场迎来显著变化，高溢价地块频频涌现。其中，海淀区表现尤为亮眼——树村地块以27.93%的溢价率创下新高，楼面价突破10万元/平方米大关，刷新北京土拍纪录；朱房村地块同样表现抢眼，2个地块溢价率均超过15%。值得注意的是，除了一向热门的海淀区外，通州区土拍市场也交出了亮眼答卷。上半年通州成功出让的3幅宅地中，八里桥地块和梨园地块分别以16.28%和21.94%的溢价率成交，充分彰显了城市副中心的价值正在获得市场认可。
然而，在关注这些高溢价率地块的同时也要看到市场的另一面，在今年上半年成交的22幅涉宅用地中，有13幅是以底价成交，占比高达59.1%，创下近5年来的新高。这一数据体现了当前北京土地市场当前冷热分化的格局，虽然高溢价率地块频现，热度较高，但这种热度是“点状”高热，而非市场整体升温。这也折射出房企在拿地决策上愈发谨慎的态度，将资金集中投向具有明确价值支撑的核心地段，同时重点考量地块周边项目的销售表现、去化速度等市场指标。
PART.2
结构优化：核心城区地块占比过半，首次超过近郊区
根据数据显示，2024年上半年与2025年上半年北京土拍市场成交总建筑面积基本持平，但成交总价却实现37.3%的同比显著增长。这主要得益于核心城区优质稀缺地块的支撑，特别是海淀区和朝阳区土拍市场的突出贡献。其中，海淀区2025年上半年土地成交总金额达363.8亿元，占比达36.2%；朝阳区更是诞生了百亿级大体量地块，成交总金额达213.3亿元，占比达21.2%。
2024年9月北京土地供应政策调整，改为每月公布一次拟供地清单，并且增加了核心城区稀缺临铁宅地的供应。此后，北京主城区优质地块占比增加，海淀、朝阳频频出现“王炸“地块。根据CRIC数据显示，2025年上半年北京成交的22幅宅地中，有12幅位于主城区，占比达54.5%，有9幅位于近郊区，占比为40.9%，这是近5年来主城区成交占比首次超过近郊区。邻近地铁、规划配套完善，贴合北京“职住平衡”的发展方向的优质地块供应增加，带动土拍市场热度攀升，市场信心得到增强，进而反哺新房市场，推动楼市整体升温回暖。
PART.3
单笔成交总价记录不断刷新，平均楼面价上涨39%
优质地块的持续放量，再加之大体量地块以及打包出让形式的增加，推动土地成交总价不断走高。根据CRIC数据显示，北京土拍市场近5年上半年单笔成交总价呈现逐年递增态势：2021年上半年最高成交总价为68.2亿元，2022年为74.7亿元，2023年为79.35亿元，2024年突破百亿达112亿元，2025年上半年朝阳区黄衫木店地块拍出了126亿元，五年间累计涨幅高达84.7%。高总价地块的出现无疑提高了开发企业的参与门槛，更考验拿地房企的实力，所以在当前的土拍市场中，实力更雄厚的国央企无疑是拿地主力。
此外，从平均楼面价来看，2025年上半年成交的22幅涉宅用地，平均楼面价突破了4万，达到了42895元/㎡，同比2024年上半年上涨39%，这也是近5年以来的最大增幅。这主要是得益于核心城区优质地块对整体价格水平的拉升作用，特别是中海树村地块以10.23万/㎡的楼面价一举刷新北京土拍单价纪录。
5月30日，北京市规自委发布了2025年度第五轮拟供应商品住宅用地清单，涉及海淀、丰台、顺义、昌平四个区域，共8幅地块，总用地规模32.88公顷，总建筑规模71.64万㎡。按照原计划，这些地块本应在6月下旬前完成供应，但直至7月，市场仍未等来它们的“亮相”，与此同时六批次拟供地清单也没有如约而至。或许是考虑到当前市场的开发节奏和消化能力，相关部门放缓了供地节奏，旨在保障土地市场的平稳有序运行。虽然短期供地节奏有所放缓，但北京全年土地供应计划仍将保持稳定，核心城区优质地块的供应仍将是市场关注的重点，下半年土拍市场表现仍然值得期待。
最后，咱们再说一组数据：
全北京新房网签金额TOP30项目一共成交684.78亿，占统计的335个项目1459.95亿成交额的46.9%；
全北京新房网签套数TOP30项目一共成交7563套，占统计335个项目18563套，40.7%。
2025年上半年，全北京不到9%的新房项目，占据总成交业绩的40%+。
市场分化仍在加剧。
但这半年的数据也说明，二手房以价换量的模式还奏效，新房拥有绝对地段优势、打出“质价比”，仍会有大量买房人买单。
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